Galatasaray Adası'nın kira geliri ne kadar olmalı?

Olağan genel kurul gündeminde 12.madde dikkat çekici:

‚ (...) Galatasaray Adası’nın (iç ve dış reklam alanları gelirleri dahil) yıllık 2.500.000 ABD Doları altında olmamak kaydıyla (...) kiralanması konusunda Yönetim Kurulu’na yetki verilmesi, (...)’

Bilindiği gibi Galatasaray Adası 2006 yılında Reina’nın da sahibi olan Mehmet Koçarslan’a kiralanmıştı. Yapılan anlaşma 2 artı 2 yıl olmak üzere en fazla 4 yılı kapsıyordu. Kira bedeli ise toplam yıllık 400.000 dolardı. İlk 2 yıllık bölümün sonunda Galatasaray Spor Kulübü kiracının adaya 2 milyon dolar veya üstü yatırım yapıp yapmadığını kontrol edecek, yapılmışsa anlaşma 2 yıl uzamış sayılacaktı. Yapılan araştırmada kiracının gerekli yatırımı yaptığı tespit edildiği için anlaşma gereği kira sözleşmesi otomatikman Kasım 2010’a kadar uzatıldı.

Adnan Polat başkanlığındaki yönetim kurulu beklenmedik bir kararla Nisan 2009’da Galatasaray Adası kira sözleşmesinin 5 yıl daha uzatıldığını duyurdu. Genel kurulu onayı alınmadan uzatılan kira sözleşmesi, 2010’da yapılan Olağan Mali Genel Kurulda yapılan oylama sonucu iptal edildi. Bu kararla ilgili yönetim kurulunda bulunan Mehmet Helvacı, hukukçu kimliği ile ‘Koçarslan’ın kiracı değil, işletmeci olduğunu ve sözleşme yapmanın genel kurulun iznine bağlı bulunmadığını’ iddia ederken, Adnan Polat ‘Bu tuhaf iptal, Galatasaray teamüllerine uymadı, şık olmadı. Umut ediyorum zarar vermez. Adnan Öztürk, bir aydır ciddi çalışmalar yapıyor. Tek tek üyeleri arıyor. Ancak ben kulübü seçim sürecinden uzaklaştırmaya çalıştıkça, toplantıda bu havanın oluşması hoş olmadı’ diye tepki gösteriyordu.

Bu karara rağmen, aynı zamanda kulüp üyesi olan kiracı Koçarslan tahliyeyi kabul etmedi. Bunun üzerine açılan tahliye davası Adnan Öztürk aşağıdaki açıklamayı yaptığında halen devam ediyordu:

‘Ünal Aysal, İnan Kıraç ve bazı yöneticiler, Ada’nın bir 5 sene daha Koçarslan’da kalması için ısrar ederken, ben buna karşı çıktım ve bazıları ile ciddi sürtüşmem oldu. Mahkeme ne kadar uzarsa uzasın, kontrat Mayıs 2014’te son bulacağı için, kontratı uzatmak isteyenlerin acele etmesi doğaldı. Ada, 2006 yılından beri senelik 400 bin dolardan kira karşılığı Mehmet Koçarslan tarafından işletiliyor. Yaptırdığım resmi değerleme çalışmasından çıkan rakamın, sadece restoranlar için, sponsorluk-reklam hariç yıllık 3 milyon 600 bin dolar olduğunu, Galatasaray’ın bu işten sadece maddi olarak çoktan 20 milyon dolar zararı olduğunu gerekli ortamlarda ısrarla söyledim ve resmi olarak yazdım, ama hiç bir şey değişmedi....’

Bu süreç zarfında devam eden ve zaman zaman hakkında ‘yönetim yeterli ilgiyi göstermiyor, kulüp avukatları davalara girmiyorlar’ gibi dedikodular dolaşan tahliye davası Eylül 2013’de sonuçlandı ve mahkeme Galatasaray Kulübü’nü haklı bularak uzatılan sözleşmenin geçersiz sayılmasına ve kiracının adayı tahliye etmesi gerektiğine hükmetti. Mahkeme kararı ile Kasım 2010’dan beri haksız şekilde adayı işlettiği ortaya çıkan Koçarslan, Galatasaray Kulübü’nün bu yönde bir girişimi olursa Kasım 2010’dan sonraki dönem için yeni hazırlanacak değerlendirme raporunda ortaya çıkacak kira bedelini geriye dönük ödemek zorunda kalabilir. Tabii bu süreç içinde kulübe ödediği yıllık 400 bin dolar bu bedelden düşülecektir. İlk kira sözleşmesinde bulunan  400 bin dolarlık miktar o dönem gereken yatırım düşünüldüğünde makul karşılanabilir ama sözleşme bitiminden sonraki süreç için bu bedelin kabul edilmesi beklenilemez.

Galatasaray Adası’nın kirası ne kadar olmalı?

Galatasaray Adası’nın birebir bir örneği olmadığı için ancak benzer tesislerin kira getirilerine bakarak bir sonuca varabiliriz. Galatasaray Adası’nda

·         Etkinlik alanı ( 700/1500 kişilik)

·         Gece Kulübü (150/400 kişilik)

·         3 ayrı restoran (400/550 kişilik)

·         Olimpik havuz/ Etkinlik alanı (300/1200 kişilik)

bulunuyor.

Benzer bir konumu olan Kız Kulesi’ni de etkinlikler için kiralamak mümkün. 220 kişilik kapasitesi olan Kız Kulesi’nin işletmecisi yaşadığı finansal zorluklar nedeniyle Kız Kulesi’ni devretmeyi düşünmüş. Kalan 38 yıllık kullanım hakkı için toplam 22 milyon euro değer biçmiş. Yüzde 10 iskonto faizi kabul edilirse bu bedel yaklaşık yıllık 2,25 milyon euro, yani yaklaşık 3 milyon dolar eder.

Kız Kulesi’nin 220 kişi kapasiteli restoranın yıllık kirası/bedeli 3 milyon dolar olarak hesaplanıyorsa, Galatasaray Adası’nda bulunan ve kış aylarında toplam 400, yaz aylarında terasla birlikte toplam 550 kişi misafir edebilen restoranların kira değeri Kız Kulesi işletmesinin değerlendirmesinden daha az olabilir mi? Yukarıda Adnan Öztürk'ün hazırlattığı değerlendirme raporunda da sadece restoran bölümlerine 3 milyon 600 bin dolar değer biçildiği görülüyor.

Ada’da ayrıca iki büyük etkinlik alanı ve bir gece kulübü/bar mevcut. Bunlar için de en azından restaurantlar için biçilen değer hesaplanabilir. Toplamda 8 ila 10 milyon dolar arasında değere ulaşmak mümkün. Yatırımcılar için çekici olması bakımından %20 oranında indirime gidilse bile 6 ila 8 milyon dolarlık bir kira getirisi hedeflenebilir. Yine yatırımcı lehine düzenleme yapılarak, bu kira hedefinin bir bölümü gelir payı olarak istenenebilir (örnek olarak 5 milyon dolar yıllık kira ve yıllık gelirin %5’i gibi).

Normal kira gelirinin yanı sıra isim, reklam ve sponsorluk hakları ayrıca değerlendirilmelidir. Şu an adada işletmeyi yürüten ‘Suada’nın resmi internet sitesinde sponsor olarak Denizbank, Digitürk, Coca Cola, Le Meridien, Renault, AkSigorta, Uludağ İçecek, Franke Mutfak Sistemleri, Damat Tween, Doping İnternet ve Park Elektronik Ses, Işık ve Görüntü Sistemleri’ni göstermiş. Anlaşılacağı gibi işletmenin eşsiz konumu nedeniyle sektörlerinde en iyi durumda olan şirketlerin sponsor olarak kazanılması zor değil. Bu artı değer de kira gelirlerinde değerlendirilmesi gerekir. Bu bağlamda kira bedelinin, yatırımcılarla yapılacak pazarlıklar sırasında yukarıda belirlediğimiz değer aralığında asgari değere değil, zirve değere daha yakın olması gerekir.

Galatasaray Adası’nın reklam hakları kulüpte kalmalı ve işletmecinin stratejik düşünceleri de dikkate alınarak ayrıca pazarlanmalıdır. Tabii adayı kiralayacak işletme sahibi de bu alanları almak için teklif verebilir. Bu reklam haklarının değeri yaklaşık 1 milyon dolar olarak hesaplanıyor.

Bu değerlendirmeler ile Kasım 2010'dan beri adanın bir nevi işgal altında olması kulübe her yıl 7 milyon dolar (6 miilyon dolar kira artı 1 milyon dolar reklam hakkı) yani Kasım 2014'e kadar 4 yıl içinde toplam 28 milyon dolar kaybettirmiş olacak. İşletmecinin ödediği, adanın gerçek değeriyle ilgisi olmayan kira bu bedelden düşüldüğünde bile kulübün zararı 26 milyon dolar civarında oluyor. Bu zararın adayı haksız bir biçimde işleten kiracıdan mahkeme yoluyla talep edilip edilmeyeceğini göreceğiz fakat yönetimlerin bu kişi ile yakın temasta olması ve adayı tekrar ona kiralamak istemeleri bu ihtimalin çok düşük olduğunu gösteriyor. Açılacak davada mahkeme işletmeciyi gerçek değer üzerinden tazminat ödemeye zorunlu bırakmasa bile, Adnan Polat yönetiminden bu zararın tazmini istenmelidir. Tüzükte yönetim kurullarına sadece vergi ve SGK kesintileri ile ilgili maddi sorumluluk yüklenmiş olsa da bu, yönetim kurullarına kulübün malvarlıklarını değerlerinin altında satma veya kiralama hakkını vermez.

Yatırımcılara sağlanacak kolaylıklara karşılık Galatasaray kulübü üyeleri için imtiyaz ve havuzun belirli gün ve saatlerde yüzme şubesinin kullanımına açılması beklenebilir. Ayrıca adanın isminin değiştirilmemesini istemek de aşırıya kaçmayacaktır. İşletmeler tabii ki ada içinde kendi isimlerini kullanabilir ama işletmelerin Galatasaray Adası’nda yer aldığını belirtmek işletmeler aleyhine olmayacağı gibi, kulüp üyelerini memnun edecektir. Galatasaray Adası’nda bulunan işletmelerin isimlerinde ‘ada’ kelimesini bulundurmaması da isim karışıklığı yaşanmasını engelleyecektir.

Sonuç olarak Olağan Mali Genel Kurulun 12. maddesi şöyle revize edilse daha uygun olur düşüncesindeyim;

"12. Beşiktaş Kuruçeşme’de 5 Pafta, 369 Ada, 1 Parsel’de bulunan Galatasaray Adası’nın (iç ve dış reklam alanları gelirleri dahil) yıllık 5.000.000 (beş milyon) Amerika Birleşik Devletleri Doları altında olmamak kaydıyla ve adanın isminin 'Galatasaray Adası' olarak muhafaza edilmesi, içindeki işletmelerin isimlerinde 'ada' ibaresi kullanılmaması ve sadece sporcu ve üyelerimizin kullanımına tahsisli bir restoranın muhafaza edilmesi ve yine sporcu ve üyelerimizin havuz tesislerinden ayrıcalıklı olarak yararlanma haklarının muhafaza edilmesi ve davalı olunan eski kiracıya en az yukarıdaki bedelden hesaplanarak 4 yıllık zararın tazmin edilmeden tekrar kiralanmaması koşulları ile kiralanması konusunda Yönetim Kurulu’na yetki verilmesi,"

Kaynaklar: Galatasaray.org, hayrikozak.com, Milliyet.com.tr – Mali Genel Kurul haberi (28 Şubat 2010), Fanatik.com.tr - Adnan Öztürk röportajı (25.06.2013), DHA – Mahkeme kararı (18 Eylül 2013), Wikipedia – Galatasaray Adası, kizkulesi.com.tr, emlakfocus.com – Kız Kulesi satılıyor haberi (25 Temmuz 2013 emlakfocus.com/2013/07/25/kiz-kulesi-gunlugu-48-bin-eurodan-yeniden-satiliyor, Suadaclub.com.tr

SPK'nın 'İlişkili taraflardan olan alacakların tahsil edilmemesi' nedeniyle verdiği cezalar

Son (14 Mart 2014) SPK haftalık bülteninde, FENER (Fenerbahçe Futbol A.Ş.) şirketine 269.500 TL idari para cezası  verildiği açıklandı. Sportif şirketleri yakından takip edenler aynı cezayı kısa bir süre önce TSPOR (Trabzonspor Sportif A.Ş.) ve bir kaç yıl önce GSRAY (Galatasaray Sportif A.Ş.) şirketlerinin de aldığını hatırlayacaklardır.

Sportif şirketler neden ceza aldılar? 

Cezaların nedeni SPKnın 28.03.2008 tarih ve 9/394 sayılı kararında saklı:

Bu kurala göre sportif şirketlerin kulüplere borç vererek onları finanse edebilmeleri belirli şartlara bağlanmış. Kulüplerin finansmanı için geçmiş dönem karının ancak %50si kullanılabilecek olması, kulüplerin halka açık sportif şirketlere borçlanmasının SPK tarafından hoş karşılamadığını, bunun engellenmeye çalışıldığını gösteriyor.

Cezalar ne zaman verilmeye başlandı?

TSPOR (Trabzonspor Sportif A.Ş.) şirketi bu kural nedeniyle ilk olarak Haziran 2010'da 131.634 TL para cezası almış.

Kararın son bölümünde şirkete kurala uyum sağlamaları için 1 ay ek süre verildiği görülüyor. Bu ek süreye rağmen kurala uyum sağlanamadığı için Kasım 2010'da 5 şirket yöneticisine ayrı ayrı 114.464 TL, yani toplamda 572.320 TL para cezası kesilmiş:

Aynı bültende GSRAY (Galatasaray Sportif A.Ş.) şirketine de aynı nedenden dolayı TSPOR örneğinde olduğu gibi ilk adımda şirkete 131.634 TL para cezası kesilerek kurala uyum için 1 ay ek süre verilmiş.

GSRAY da ek süreye rağmen kurala uyum sağlayamamış ve Nisan 2011'de yönetim kurulu üyelerinın her biri (7 kişi) için SPK tarafından 114.464 TL, toplamda 801.248 TL para cezası kesilmiş.

SPKnın tutumu iki örnekte de aynı olmuş. İlk aşamada şirkete ceza kesiliyor ve 1 aylık ek süre veriliyor, eğer bu ek süreye rağmen durum düzeltilemezse yöneticilere ceza kesiliyor. GSRAY ikinci cezadan sonra bu nedenle ayrıca bir ceza almamış; en azından ben bu tür bir cezaya rastlamadım. TSPOR tarafında ise ilginç gelişmeler olmuş. SPKnın 21 Kasım 2011 tarihli bülteninde TSPOR yöneticilerin Kasım 2010'da kendilerine kesilen cezalara dava açarak itiraz ettiği ve bu davayı kazandıklarını öğreniyoruz:

SPK da bu gelişme nedeniyle o dönem verdiği ve sonradan iptal edilen para cezaları yerine şirkete 114.464 TLlik bir ceza daha kesmiş ve 'şirketin zarara uğradığı' için ortakların şirket yöneticilerine karşı dava açma haklarının bulunduğunun genel kurulda açıklanmasına hükmetmiş.

TSPOR yöneticilerinin açıp kazandığı dava sonucunda aynı şekilde ceza kesilen GSRAY yöneticilerin dava açıp açmadıklarını bilmiyorum, bu yönde bir bilgiye rastlamadım. SPKnın GSRAY şirketine ayrıca bir ceza kesmediğine göre GSRAY yöneticilerin bu cezalara karşı dava açtıklarını veya SPK nezdinde cezaların iptaline yönelik girişimde bulunduklarını düşünmüyorum. Eğer gerçekten düşündüğüm gibi bu ceza iptal edilmemişse, GSRAY yöneticileri toplamda 801.248 TLyi bulan cezayı 114.464 TLye indirme fırsatını kaçırmış olabilirler.

TSPOR şirketi hala bu kurala uyum sağlayamadığı için son olarak Ağustos 2013 tarihinde 135.926 TL para cezasına çarptırıldı:

Son olarak FENER (Fenerbahçe Futbol A.Ş.) şirketi bu kurala uymadığı için 269.500 TL idari para cezası aldı.

Ceza rakamları arasındaki farklılık idari para cezalarının her sene yeniden düzenlenen asgari ve azami tutarlarıyla ilgili. Bu konuyla ilgili verilen cezaların hepsi dönemin en yüksek ceza tutarları üzerinden verilmiş.

Sportif şirketler bu kurala uymadıkları için şimdiye kadar toplam ne kadar ceza ödemişler?

Yukarıda bahsettiğimiz cezaları topladığımızda, 'İlişkili taraflardan olan alacakların tahsil edilmemesi' nedeniyle GSRAYın (yöneticilerin cezalarıyla birlikte) 932.882 TL, TSPORun 382.024 TL (yöneticilerin cezası sonradan iptal edildiği için onları saymadım), FENERin ise 269.500 TL ceza ödemek zorunda kaldığını görüyoruz.

Bundan sonra ne olur?

Trabzonspor hala aynı sorunla boğuşuyor ve yakın gelecekte kulübün borcunu kapatmasını sağlayabilecek bir gelişme görünmüyor. Her ne kadar kulüp bu borcu Hidroelektrik santral projesininden gelecek gelirlerle, 1461 Trabzonspor kulübünün satışı ve kulübe yapılacak bağışlar ile kapatabileceğini beyan etse de, 30 Kasım 2013 itibariyle 74 milyon TL olan borcun yakın gelecekte kapanması çok kolay olmayacaktır. Bu nedenle TSPOR şirketine yeni cezalar gelebilir.

Fenerbahçe ise kulübün borcuna karşılık ilk önce Şükrü Saraçoğlu stadını devretmeyi denedi, bu SPK tarafından kabul görmeyince çareyi kulübe ait olan Fenerium'u (Fenerbahçe Spor Ürünleri A.Ş.) şirkete devretmekte buldu. Bu konu ile ilgili daha önce detaylı bir yazı yazmıştım ( Fenerium gelirleri kime ait ve piyasa değeri ne kadar? ). Eğer bu da SPK tarafından engellenir ya da en azından daha makul bir değerlendirme raporuna göre devir gerçekleşirse kulübün borcu tamamen kapanmayabilir. SPK hatırlanacağı gibi yılbaşından hemen sonra iki tane yeni, birbirinden bağımsız değerlendirme raporları hazırlanılmasını ve bunların bir ay içinde açıklanmasını talep etmişti. Ancak halen şirket tarafından bu yönde bir KAP bildirimi yapılmadı. 30 Kasım itibariyle kulübün şirkete 211,5 milyon TL borcu bulunuyor:

Fenerbahçe kulübünün bu borcu kapatmak için imkanları Trabzonspor'dan daha fazla. Şükrü Saraçoğlu stadının isim hakkı kulübe aitse, bu isim hakkının satışından elde edilecek gelir bu borcun azaltılmasında veya kapatılmasında kullanılabilinir. Zaten stadın isim hakkının satışı için pazarlıklara başlanıldığı KAPa bildirilmişti. Ayrıca kulüp halen Futbol A.Ş.nin yüzde 80ine sahip ve yönetim kurulunun daha önce kulübün genel kurulundan aldığı yetki ile Futbol A.Ş. hisselerinin yüzde 10unu satma imkanı var. Bu oran genel kurula sorularak büyültülebilir. Tabii eğer kulüp bu borcu kapatmak için yeterince hızlı davranmazsa SPK tarafından şirkete yeni bir ceza gelebilir.

UEFA finansal fair play kuralı (FFP)

UEFA finansal fair play kuralı (FFP)

Kulüpler 31 Mart’a kadar UEFA lisansı için başvurabilirler. Bu başvuru ile lisans için ön onay alınıyor, UEFA gerekli görürse kulüplerden ayrıca bilgi isteyebiliyor. Lisans için nihai kararlar Haziran ayında veriliyor. Mart ayındaki lisans başvurularında kulüpler 2012 ve 2013 yılları için yıllık ve 01 Haziran- 28 Şubat ara dönem mali raporlarını sunuyorlar. Burada 2012 ve 2013 yıllarında sunulan mali raporların Ocak-Aralık dönemi için mi yoksa Haziran-Mayıs dönemi için mi olması gerektiği konusu açık değil.

Finansal Fair Play kurallarını özetlersek;

Çalışanlara, spor kulüplerine ve kamu kuruluşlarına vadesi geçmiş borç bulunmamalı

Lisans almak isteyen kulüpler 31 Mart’a kadar, çalışanlarına (mesela futbolculara, teknik heyete), diğer spor kulüplerine ve kamu kuruluşlarına vadesi 31 Aralık’a kadar olan borçların tamamının ödendiğini veya vadesi geçmiş borcun kalmadığını belgelemeli. Yani borç olabilir ama 31 Aralık’a kadar vadesi dolan borçlar geri ödenemiyorsa, vadesi Mart sonrası bitecek şekilde yeniden yapılandırılmalı.

Gelecek yıllara ait finansal veriler

Kulüp aşağıda yazan 2 şartı yerine getiremiyorsa, lisans istediği sezon sonuna kadar nakit akımının garanti altında olduğunu, bir sorun yaşanmayacağını ispatlaması lazım:

Şart 1: İşletmenin sürekliliği

Denetçi mali raporda işletmenin sürekliliği icin şartlı görüş belirtmemiş veya bu konuya dikkat çekmemiş olmalı.

Şart 2: Eksi özsermaye ve negatif trend olmamalı

İşletmenin özsermayesi eksiye düşmüş ve yıllık dönem zararı (ya da en son ara dönem zararı) geçen yılın dönem zararına göre artmış olmamalı.

Denk hesap kuralı (Başa baş kuralı)

Alt liglerde mücadele eden ve Avrupa kupalarına katılma hakkı elde eden kulüpler ile son 2 yılda ilgili gelir ve giderlerde en fazla 5 milyon € zarar eden kulüpler inceleme kapsamına alınmıyorlar.

Denk hesap kriterine uymayan kulüplerin sahipleri (kulübün yapısına göre dernek veya hissedarlar) sermayeye katkıda bulunarak bu sınırı aşan zararı UEFA nezdinde savunabiliyorlar. Kulüp sahiplerinin kulübe kredi vermesi veya sponsorluk anlaşmaları yoluyla örneklerine göre çok daha fazla gelir sağlaması bu kapsamda değerlendirilmiyor ve hesaplamalarda dikkate alınmıyor. Sermaye artırımı veya kulübe hibe ise UEFA tarafından kabul gören bir seçenek. Bu yolla bütçe açığını kapatan kulüpler 2014-2015 sezonu lisansı için son 2 yılda (ilgili gelir giderlerde) en fazla 45 milyon € zarar etmiş olmalılar. UEFA tahammül edilen zarar sınırını her geçen yıl düşürmeyi planlıyor. (Gelecek sezonlar için geçerli sınırlar ve izleme periyotları aşağıdaki grafikte)

Ayrıca, eğer kulüp çalışanlarına ödenen ücret toplam gelirlerin %70’ini geçiyor veya net borçlar toplam gelirlerin %100’ünü aşıyorsa UEFA kulüpten ayrıca bilgi isteyebiliyor.

Haziran–Temmuz aylarında lisans başvuruları için son kararlar veriliyor. Mart sonu yapılan başvurular sonrası kulüpler yukarıdaki kriterlere halen uyumlu olduklarını göstermekle yükümlüler. Mesela çalışanlara, spor kulüplerine, kamu kuruluşlarına ilk başvurularda olduğu gibi 31 Aralık itibariyle değil Haziran ayı itibariyle vadesi geçmiş borç bulunmadığı gösteriliyor. İlk başvuru sonrası yaşanan önemli gelişmeler de bildirilmek durumunda.

Kriterleri önemlerine göre sıralarsak;

Çalışanlara, spor kulüplerine ve kamu kuruluşlarına vadesi geçmiş borç bulunmamalı

Denk hesap

İşletmenin sürekliliği

Eksi özsermaye ve negatif trend olmamalı

Çalışanlarına ödenen ücret toplam gelirlerin %70’ini geçmemeli

Net borçlar toplam gelirlerin %100’ünü aşmamalı